2023년 집값 상반기 보합, 하반기 추락 예상...2024년 전후 바닥권

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2023년 하반기 부터 하락세 이어질 듯

이주호
국토도시개발전문가
부동산 칼럼니스트, 대학 ..
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2021년 초에 우리나라 수출 대표주인 반도체 대장주 삼성전자 주가가 추락하자 이어 그해 10월에 서울 집값도 무너지기 시작했다. 이때 삼성전자 주가와 집값 추락의 시차는 정확히 10개월이다.

삼성전자 주가가 무너지자 코스피지수도 무너졌으며 지난 수년동안 호황을 누리던 반도체경기도 무너졌다.

필자는 삼성전자 주가가 8만원대에 머물고 있을때 대세하락을 예상, 매도를 외쳤고 이후 8만원대에 머물던 주가가 5만원대로 추락하여 악반등하니 현재 6만원대에서 머무르고 있다.

이 대세하락이 얼마나 무서운가 하면 바닥이다 해서 들어가면 다시 지하실이 있는 게 문제다.

필자의 소견으로는 삼성전자 주가는 올 12월쯤 5만원대 이하로 추락할 것으로 전망하고 있다. 향후 삼성전자 주가가 추락하여 바닥권에 머물러 있다가 반등할때 실물경제가 살아날 것으로 조심스럽게 예측하고 있다.

삼성전자 주가가 바닥을 찍고 살아나야 주가가 살아나고 코스피지수도 살아나고 모든 실물경제가 회복단계에 진입할 것이다. 주식보다 후행성인 부동산경기는 내년쯤이나 후내년에 바닥을 찍고 회복할 것으로 보인다.

우리가 경기사이클을 분석하는데 있어 과거의 경기사이클 흐름이 좋은 본보기가 된다. 우리가 경기 예측을 하는데 있어서 점을 치는 것도 아니고 해서 그나마 접근할 수 있는 경기사이클 분석은 지난 경기사이클 흐름이다.

1990년대 중반 반도체경기 사이클이 무너진 후 1995~1998년(1997년 12월 IMF사태 발생) 4년동안의 조정기간을 거쳐 부동산경기가 살아났으며 2010년대 역시 대중국 조선.철강경기 추락 후 2011~2014년 4년동안의 조정기간을 거쳐 부동산경기가 살아난 전례가 있다.

작금의 부동산경기를 연구분석해 보면 폭락 중간단계쯤 머무르고 있는 듯 하며 부동산경기가 너무 침체되어  정부에서 경기연착륙 대책의 일환으로 부동산 규제 완화 등 정책적으로 부동산경기 부양책에 나서고 있다.

이러한 연유로 올 봄부터는 부동산경기가 다소 회복되어 가을 정도까지는  그럭저럭 부동산경기가 돌아가지 않을까  나름 예측해 본다.

정부의 경기부양책, 규제완화로 최근 집값이 작년 년말보다는  소폭반등한다는 소식이 들려오나 요는 지난 년말이 부동산경기 진바닥이냐가 문제이다.

지금은 경기를 연착륙할 단계이나 앞으로 무서운 게 IMF와 같은 혹독한 경제 시련을 맞으면 그때는 경기경착륙에 따른 고강도의 부동산 대책이 나올 것이다.

앞으로 이러한 경기경착륙이 남아있으면 아직 집값이 진바닥이 아니라는 얘기다. 향후 집값의 추이를 파악하기 위해서는 집값보다도 삼성전자 주가의 흐름을 보는 게 급선무이다.

삼성전자 주가가 살아나야 집값도 후행성을 가지고 움직이기 때문이다. 경제위기가 오면 코스피지수가 2000 아래로 추락할 것으로 보인다. 그렇게 되면 삼성전자 주가도 상당폭 하락할 것이다.

삼성전자 주가가 살아나고 카카오, NAVER 등 주식이 살아나야  실물경제가 살아나고 이어 시차를 두고 부동산경기도 살아날 것이다.

부동산은 부동산 입지 등 부동산 자체만을 두고 파악하면 실패하기 십상이다. 부동산은 실물경제의 한 부분이기 때문에 실물경제 즉 경기 전체를 읽어야 비로소 부동산경기가 보인다.

지금은 꾸준히 인내심을 가지고 부동산시장을 바라보면서 느긋하게 기회를 포착할 시기이다.

필자가 바라보는 부동산경기 흐름은 올 년말~내년에 삼성전자 주가가 바닥을 찍고 내년이나 내후년 이후에는 부동산 투자에 관심을 둘 시점이 아닌가 한다. 절대로 서두르지 않아도 될 부동산시장이다.

투자에 있어서 시기도 시기이지만  어떤 아파트를 어느 가격대에 사야하는 것도 매우 중요하다.

개별 아파트에 대한 지난 년도별 가격대를 살펴 현재 가격대에 접목하여 비교 분석하는 것도 잊지 말아야 할 투자 부분이다.


※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.

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