파격 규제 완화…문 정부 이전으로 돌아간 주택시장 반등할까?

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V자 반등은 당분간 어려울 듯

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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2023년 계묘년은 화끈한 규제지역 해제로 시작했다. 정부가 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산구를 제외한 나머지 모든 지역의 규제지역을 해제했다.

당초 경기도 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)과 서울 외곽지역 정도 풀어주고 강남3구와 마.용.성 정도는 남겨둘 것이라는 의견이 지배적이었는데 예상을 뛰어 넘어 마포와 성수 등 핵심지역까지 다 풀어버렸다.

일반적인 경우라면 투기지역 먼저 풀고 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 풀고, 노.도.강(노원, 도봉, 강북구) 등 서울 외곽지역부터 풀면서 서서히 핵심지역으로 규제해제를 하는 것이 정상인데 이번에는 몇 단계를 건너뛰고 강남3구와 용산구 빼고 전면 해제를 해버린 것이다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 규제지역에서 해제되면 대출LTV 완화(60%~70%, 생애최초 80%), 취득세 중과 완화, 양도세, 종합부동산세 중과 폐지, 분양권 전매 가능, 재건축/재개발 조합원분양권 지위양도금지 해제 등 많은 규제들이 무장해제된다.

여기에 청약시장의 발목을 잡고 있다는 비판을 받았던 12억원 초과 중도금대출 제한, 분양가상한제 지역 실 거주의무(최대 4년), 전매제한(최대 10년)도 폐지되거나 대폭 완화되었다.

이 정도면 문재인 정부시절 집값을 잡기 위해 적용했던 규제에 대해 거의 무장해제를 했다고 해도 과언이 아니다.

2022년 12.21 세금, 대출, 임대사업자 제도 등 제법 강한 규제완화 대책을 발표한 지 열흘 정도밖에 지나지 않아 파격적인 규제지역 해제를 했다는 것은 그만큼 부동산시장 침체속도가 빠르다는 의미이며, 둔촌주공의 대규모 미 계약 사태를 막겠다는 의지도 포함되어 있다.

12월 둔촌주공 청약결과가 시장의 기대에 미치지 못하면서 더욱 가파르게 매매, 전세시장이 얼어붙은 점을 감안하면 1.3 계약일인 둔촌주공이 대규모 미 계약이 발생할 경우 부동산시장은 감당하기 어려울 정도로 빠르게 식어버릴 것이기 때문에 정부가 급하게 개입하지 않을 수 없었을 것이다.

이제 공은 다시 시장으로 넘어왔다. 12.21 대책 발표이후 급락하던 매매, 전세가격 흐름의 하락속도는 다소 느려졌다. 파격적인 규제지역 해제의 효과가 반영이 되면 하락속도는 더욱 완만해질 것이다.

떨어지는 집값에 속절없이 좌절하던 집주인들은 희망의 불빛이라 생각하면서 매물을 회수하거나 일부지역이지만 호가를 올리는 경우도 나올 것이다.

계약을 앞두거나 갈아타기 위해서 고민하던 실 수요자들은 생각보다 빠른 규제해제에 마음이 조금 다급해질 수도 있다.

자. 여기서 중요한 것은 하락속도가 느려지면서 하락추이가 완만해진 것이지 하락추세가 변한 것은 아니라는 점이다.
여전히 견고한 매수자 우위시장의 주인공인 매수자들은 아직은 아니라고 외치고 있다. 그 이유는 금리인상의 불확실성과 경기침체 우려는 진행 중이고, 여전히 주택가격은 높다.

일부 지역은 고점 대비 30%이상 하락하였지만 전체적으로 보면 그렇지 않다. 미분양 10만호(수도권 3만호), 패닉 셀(투매), 강남 규제지역 해제, DSR 완화, 양도세 특례(5년간 양도세 면제) 등 바닥의 시그널은 아직도 나오지 않았다.

국토교통부 장관 역시 집값 상승이 아닌 거래제로 현상을 조금이나마 개선시키려는 목적이라 말하고 있다.

과거보다 하락속도가 빠른 점을 감안하면 바닥은 올해 안에 확인할 수도 있지만 V자 반등을 기대하기에는 금리불확실성이 여전히 문제다.

산이 높으면 골이 깊고, 차면 기운다. 7년 동안 많이 오른 집값을 감안하면 현재의 침체상황은 어떻게 보면 당연히 지나가야 하는 과정이라 할 수도 있을 것 같다.

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김인만부동산경제연구소

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