단군 이래 최대 재건축…둔촌주공 일반분양 청약해볼까?

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자금력 있는 실수요자라면 적극 청약해 볼만

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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드디어 단군이래 최대 재건축사업인 서울 둔촌주공 일반분양 문이 열린다. 지난 11월 16일 확정된 둔촌주공 일반분양가는 3.3㎡(평)당 3,829만원으로 전용면적 59㎡(공급면적 25평) 9억5,000만원, 전용면적84㎡(공급면적 34평) 13억원 내외로 추정된다.

일반분양 물량은 전용면적 29㎡ 10가구, 39㎡ 1150가구, 49㎡ 901가구, 59㎡ 1488가구, 84㎡ 1237가구가 예정돼 있다.

분양일정은 11월 25일 입주자모집공고를 시작으로 12월 5일 특별공급, 12월 6일 일반공급 1순위 청약으로 진행이 되며 입주는 2025년 1월 예정이다.

서울의 한 재건축단지 일반분양이 이렇게 관심을 끄는 이유는 단군이래 최대 재건축 사업이라 할 만큼 엄청난 규모 때문이다.

둔촌주공은 서울의 올림픽공원 인접해 있으면서 지하철9호선 역세권에 초, 중, 고등학교가 모두 단지 안에 있으며 무엇보다 5930가구를 재건축하여 무려 1만2032가구의 미니신도시로 개발이 된다.

보통 1000가구를 넘으면 대단지 아파트라 하는데 이런 1000가구 대단지가 12개가 합쳐진 규모가 하나의 아파트 단지라는 것이다.

공사중단사태로 말도 많은 단지여서 더욱 관심이 높은데 보통 관리처분계획인가 후 착공에 들어가면서 일반분양을 동시에 하는 것이 일반적인데 둔촌주공의 경우 착공 후 거의 3년 만에 일반분양을 하게 된 이유는 일반분양가 때문이다.

당초 2020년 2월 착공을 하면서 4월 일반분양을 하려고 했으나, 당시 조합은 3.3㎡당 3550만원, HUG(주택도시보증공사)는 2,900만원을 주장하면서 합의점을 찾지 못해 일반분양이 늦어진 것이다.

그 당시 3550만원에 일반분양을 해주었더라면 공사중단 사태도 없었을 것이고 일반분양을 받은 계약자들은 지금보다 3.3㎡당 300만원가량 전용면적 84㎡(공급면적 34평) 기준 1억원 정도 더 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있었을 것이다.

그렇다고 지금 일반분양가가 경쟁력이 낮다는 의미는 아니다.

고덕주공2단지를 재건축한 고덕그라시움 아파트와 비교해보면 둔촌주공의 경쟁력은 쉽게 답이 나온다.

2019년 입주한 고덕그라시움 전용84㎡의 가격은 20억원을 찍고 최근 조정이 되면서 대략 16-17억원 정도(호가가 더 높은 매물도 있음) 매물이 나오고 있다.

입지는 더 좋으면서 입주연도는 6년 더 새 아파트이고 가격은 3-4억원이 더 낮다면 더 이상 무슨 말이 필요하겠는가?

고덕그라시움 당연히 좋은 아파트이며 둔촌주공의 일반분양가가 경쟁력이 있다는 의미이다.
일반분양을 기다리는 수요자 입장에서는 일반분양가가 더 낮게 나오길 바랬지만 공사중단사태와 자재가격 상승으로 공사비가 크게 증액된 상황에서 현실적으로는 이 정도 가격만 하더라도 만족하는 것이 좋겠다.

전용면적 84㎡는 12억원이 넘어 중도금대출이 안되는 만큼 보다 철저한 자금계획이 필요하며 자금이 되시는 분들이라면 오히려 청약경쟁률이 낮아질 수 있어 기회가 될 수도 있을 것 같다.

자금이 충분치 않아 중도금대출이 꼭 필요한 분들은 경쟁률은 높겠지만 전용59㎡ 청약을 하는 것이 좋겠다.

김인만부동산경제연구소
 

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