15억원 초과 아파트 대출 풀어준다고 집 살까

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시장 정상화에 온 힘 쏟아야

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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몇달 전 PIR(소득대비 집값 비율)이 높다는 이유로 집값이 반 토막 나도 된다고 여유를 부리던 정부의 발등에 불이 떨어졌다.

강남에서 계약금 5억원을 포기할 정도로 집값하락 폭이 가팔라지자 정부는 15억원 초과 고가 아파트 주택담보대출을 허용해 주기로 했다.

또 무주택자, 1주택자에 한해 조정대상지역, 투기과열지구, 9억원 기준 등에 따라 20~50%로 차등적용 되던 LTV(담보대출인정비율)를 기존주택 처분 조건부로 50%로 단일화했다. 

9억원 초과 아파트를 분양 받을 때 걸림돌이 되었던 중도금 대출보증 주택가액을 9억원에서 12억원으로 상향조정하며, 청약 당첨 1주택자의 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장도 해준다.

예상보다 더 가파르게 식어가는 부동산시장 정상화를 위해 절대 풀어주지 않을 것 같았던 15억원 초과 대출까지 허용해주기로 했지만 그 효과는 기대하기 어렵다.

그 이유는 LTV를 풀어주더라도 여전히 소득에 따라 대출한도를 결정하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 남아있고, 1년 전보다 2배 이상 급등한 대출금리가 앞으로 더 올라갈 가능성이 높은 상황에서 누가 대출을 받아서 집을 사려고 할 것인가?

무엇보다 집값상승에 대한 기대감이 꺾인 상황에서는 누가 뭐라해도 집을 안 산다.

만약 집값이 대출이자보다 더 오른다는 확신만 있으면 대출금리가 아무리 높아도 집을 산다.
기대수익률이 요구수익률보다 높을 때 투자하는 것은 상식 중에 상식이다.

효과가 별로 없을 것 같은데 왜 풀어주는 것이냐고 반문한다면, 집값이 떨어지니까 규제를 하나씩 풀어서 국토교통부 캐비닛에 다시 넣어두는 작업의 과정이라 이해하면 되겠다.

규제지역이 추가 해제될 가능성도 커졌다. 11월에 주거정책심의회가 한번 더 열릴 예정이라고 하는데 이번에 풀어준다면 세종시와 김포, 인천 등 수도권 일부 지역의 조정대상지역 해제가 예상되며, 서울의 경우 투기지역, 투기과열지구 정도 풀릴 가능성도 조심스럽게 예상해 본다.

물론 지금 분위기에서 규제지역을 푼다고 다시 거래량이 크게 늘어나지는 않을 것이다.
또 서울 특히 강남의 조정대상지역 해제는 가장 마지막 단계에 풀어주는 만큼 시간이 더 필요하다.

규제지역 민영주택 청약 개선안도 발표했는데 가점제가 절대적으로 부족한 청년들을 위해 전용85이하 청약에는 추첨물량을 30~60% 배정하고, 청년들보다 상대적으로 경제력이 높은 중장년층들에게는 전용85초과 가점물량 비중을 높이기로 했다.

입장에 따라 억울할 수도 있겠지만 어차피 모두가 다 만족할 수는 없는 만큼 우리 미래세대를 위한 작은 배려에는 적극 협조해주는 것이 좋을 것 같다.

이 와중에 정부는 50만호 공공분양을 하겠다고 한다. 시세 70%이하로 분양하고 시세차익 70%를 보장해주는 나눔형 25만호, 6년간 임대거주 후 분양여부 선택하는 선택형 10만호, 시세 80%수준으로 분양하는 일반형 15만호를 추진하고 나눔형과 선택형에는 청년특별공급을 신설해 15% 물량을 배정한다.

물론 인허가 물량이고 계획처럼 진행되지는 않겠지만 지금 공급이 중요하지 않다.

서울처럼 절대적으로 공급이 부족한 지역이야 일관성 있게 공급계획을 추진하는 것이 맞지만 서울을 제외한 나머지 지역은 공급이 부족했던 것이 아니라 집값 상승을 기대한 과수요가 늘어나면서 상대적으로 공급이 부족해 보였던 것이다.

주택시장은 폭주기관차다. 달릴 때 멈추는 것도 어렵다면 한번 멈춰버리면 다시 움직이기는 더 어렵다.

많이 오른 것은 분명한 사실이기에 서서히 연착륙 하는 것이 중요한데 빠르게 경착륙을 하게 되면 우리 경제에 미치는 악 영향이 너무 큰 만큼 지금은 공급보다는 시장안정화에 온 힘을 쏟아부었으면 좋겠다.

김인만부동산경제연구소

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