전면적인 지방 규제 완화, 집값 다시 들썩일까?

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지방 규제지역 해제 영향은

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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9.26부터 모든 지방의 조정대상지역 규제가 풀렸다, 세종만 빼고 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누어지며, 조정대상지역으로 지정이 되면 LTV 50%(9억초과 30%), DTI 50% 대출규제와 2주택 이상 양도세 중과 등 세금규제, 분양권 전매제한 등 청약규제 등 강력한 규제가 적용된다.

투기과열지구는 조정대상지역 규제에 한층 더 무거운 규제가 추가된다. LTV 40%(9억초과 20%, 15억초과 0%), DTI 40%로 강화되며, 재건축 재개발 정비사업 조합원지위양도금지 등 무거운 규제가 적용된다.

지방에서는 세종시만 조정대상지역으로 남았고, 수도권에서는 인천 연수구, 남구, 서구가 투기과열지구에서 해제(조정대상지역은 그대로 적용)되었으며, 안성, 평택, 양주 파주, 동두천시는 수도권 임에도 조정대상지역까지 풀렸다.

이번에 규제지역에서 해제된 지역에서는 집주인들이 매물을 회수하는 등 벌써부터 반응이 나오고 있지만 그렇다고 다시 대세상승으로 전환될 가능성은 높지 않다.

기준금리인상이 계속 진행 중이다. 미국의 3연속 자이언트스텝 금리인상으로 우리나라와 0.75%p 차이가 벌어졌다.

물가를 2% 수준을 잡을 때까지 계속 공격적으로 금리를 올린다고 하니 지금 분위기면 한국은행의 0.5%p 빅 스텝 금리인상이 불가피해 보인다.

집 주인들이 매물을 회수하면서 공급이 줄어들더라도 집값 상승에 대한 기대감이 꺾인 상태에서 집을 사려는 매수자들이 매매시장에 유입될 가능성은 낮다.

거래절벽과 가격하락의 속도를 늦추는 역할은 하겠지만 부동산시장 흐름 자체를 바꿀 모멘텀이 되기는 역부족이다.

그리고 이번에 풀린 규제지역들은 대부분 지방이고 수도권지역에서는 부동산시장 흐름에 크게 영향을 주지 않는 외곽 지역들이다.

서울의 규제지역 해제가 언제 되느냐가 중요한데 단기간에 풀리기는 어려울 것 같다.
정부는 이번 규제지역 해제가 주택가격 하락을 막기 위한 것이 아니라 공급을 고려했고, 출어도 문제되지 않을 지역 위주로만 선별적 풀었다는 입장이다.

규제지역해제를 결정하는 국토교통부 주거정책심의위원회는 반기(1년에 2번) 마다 열리고 추가개최도 가능하긴 하지만 12월에 할 것을 9월로 당긴 것이고 추가 개최는 계획 없다고 말하고 있어서 수도권 지역 2차례 정도, 서울 강남 외 지역 2차례, 서울 강남지역 순으로 풀려면 적어도 주거정책심의위원회를 4-5번은 해야 강남이 풀릴 수 있어서 주택가격 하락이 계속 이어지면서 2024년 하반기 이후에나 전면 해제가 가능할 것으로 예상된다.

그것도 주택가격이 계속 하락했을 때 가능한 이야기고 혹시라도 규제지역에서 풀린 곳에서 다시 가격상승의 조짐이 보이면 집값 급등에 대한 공포가 남아있는 정부는 언제든지 다시 규제지역 지정을 할 것이다.

중요한 것은 부동산시장에서는 현재의 금리인상과 거래절벽, 매수심리 위축, 집값 하락 속도가 너무 빠르다는 것을 우려하고 있는데 정부는 아직 여유만만이다.

이번 지방 규제지역 해제가 집값하락을 막기 위함이 아니라 공급 등 집값 안정을 위해서라고 한다.
과도한 상승에 대한 오버슈팅은 반드시 정상화 과정을 거쳐야 하는 것이 맞지만 부작용을 최소화하기 위한 연착륙을 할 수 있는 속도조절은 필요하다.

한번 무너진 심리를 다시 살리기는 뜨거워진 심리를 식히는 것 이상으로 힘들다.
고금리, 고환율, 고물가 삼중고의 파도 속에서 우리나라 경제가 크게 흔들리지 않고 큰 피해없이 연착륙 할 수 있기를 기대해 본다.

김인만부동산경제연구소
 

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