예방이 최선…내 전세금 아는 만큼 지킨다

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전세 사기 예방 이렇게 하면 OK

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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“말로만 듣던 전세사기를 내가 당할 줄은 몰랐다” 왜 나는 당하지 않을 것이라 생각했을까?
많은 분들이 나는 예외라는 생각을 많이 한다. 난 사기도 당하지 않고, 난 창업해도 잘 할 것이다.
천만의 말씀, 막상 창업해보면 80%는 1년 안에 접는다. 나만 예외가 될 수는 없다.

물론 사기를 당하는 사람이 문제가 있거나 잘못한 것은 아니다. 남의 피 같은 돈을 빼 앗아 가는 사기꾼들이 문제고 잘못이지만 이 세상이 바르게 정직하게만 돌아가는 것은 아닌지라 어디를 가더라도 내 돈을 호시탐탐 노리는 사람들은 있다. 특히 큰 돈이 오가는 부동산거래에서는 더욱 그렇다.

전세사기는 처음부터 고의로 전세금을 조작해서 높게 책정하는 사기도 있고, 그럴 의도는 아니었지만 결과적으로 깡통전세가 되는 경우도 있는데 어찌 되었건 결과는 똑 같다.

소유권, 저당권처럼 법적으로 권리를 확실히 보장받는 물권과 달리 전세는 사람과 사람이 하는 채권계약일 뿐이다. 세입자 보호를 위해 임대차보호법을 만들어 대항력(주민등록전입+인도/이사)과 확정일자를 받은 세입자에게 우선 변제권을 주지만 경매 넘어갔을 때 후순위보다 먼저 배당을 받을 수 있다는 것이지 내 전세금을 온전히 다 찾을 수 있다는 의미는 아니다.

보통 시세의 70% 수준에서 낙찰되는 것을 감안하면 전세가율이 80%가 넘는 경우 당연하고, 선순위 근저당이나 세금체납이 있는 경우에도 내 전세금이 위험하다.

최근 부동산시장 침체로 매매가격이 낮아지고 거래가 안되면서 전세사기 문제가 더 심각해지자 정부와 서울시는 연이어 대책을 발표하고 있다.

우선 정부가 발표한 전세사기 피해 방지대책의 주요내용은 다음과 같다.
1) 적정 시세, 안성 임대인 정보제공을 해주는 안심전세 앱 구축, 세금체납 및 선순위 보증금 등 권리관계 확인권한 부여
2) 신축 빌라 적정가격 산정체계 마련 및 사기 의심매물 신고포상제, 전세사기 우려지역 상시 관리
3) 전세 계약 당일 임대인의 담보대출 및 주택 매각 금지, 최우선 변제금액 상향
4) 특별단속 및 가해. 공모자 사업자 등록 취소
5) 전세사기피해 원스톱 지원센터 설치, 미 반환 보증금 저리대출, 시세 30%이하로 임시 거처 제공

서울시가 발표한 전세사기 대책 내용은 다음과 같다.
1) 서울시 전월세보증금지원센터(02-2133-1200 ~ 1208)에서 주택임대차 관련 상담
2) 서울시 운영하는 전월세 정보몽땅에서 지역별 전세가율, 깡통전세 위험지역 확인
3) 전세가격 상담센터에서 전세 계약 이전 전세가격 적정여부 확인

이런 정부와 서울시의 대책이 많은 도움이 되겠지만 모든 전세문제를 예방하고 해결해 줄 수는 없다.
아무리 시스템을 잘 만들어도 돈을 노린 사기꾼들은 더 교묘한 방법을 찾을 것이다.

절대 사기를 당하는 사람들이 부족하거나 실수를 해서 발생하는 문제가 아니다. 누구나 사기피해의 대상이 될 수 있고 한번 사고가 나면 그 고통은 말로 표현하지 못한다.

전세사기는 예방이 최선이다. 전세가율이 50-60%수준인 아파트는 괜찮지만 80% 이상인 빌라는 반드시 전세보증보험 가입을 하는 것이 좋다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 가입허가가 나지 않는다면 그 집은 전세계약을 하지 말아야 한다.

국세 완납증명서나 지방세 완납증명서를 확인하고 주변 시세도 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다.
전세금과 대출금 합이 집값의 70%가 넘는 경우에는 전세보다 보증금을 낮춰 월세로 들어가거나 포기하는 것이 가장 좋은 방법이다. 전세는 내 전세보증금의 안전이 최우선 과제임을 잊지 말자.

김인만부동산경제연구소

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