다시 강남 회귀?…2021년 개포동 아파트시장 전망은

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매물 가뭄 속 임대ㆍ매매시장 냉기 예상

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최근 아파트 매매가와 임대가격 상승으로 주택시장이 시끄럽다. 주택시장 전망 또한 여러가지 변수가 복잡하게 뒤얽혀 있어 불투명하다.

그렇다면 2021년 서울 강남구 개포동 부동산 시장은 어떤 움직임을 보일까. 최근 부동산중개업소 사무실에는 앞으로 세금 정책 변화와 경제 여건 변동 등에 따라 개포동 일대 부동산 시장에 어떻게 바뀔지 알아보려는 문의가 쏟아지고 있다.

개포동 아파트 시장은 크게 4개 그룹으로 나뉜다. 우선 재건축을 완료해 이미 입주한 개포 래미안블레스티지, 개포 디에이치아너힐즈, 개포래미안포레스트가 한 그룹을 형성하고 있다. 그리고 입주권이나 분양권 상태로 공사 중인 디에이치자이개포, 개포프레지던스자이, 개포디에이치퍼스티어아이파크가 있다. 여기에 개포주공5·6·7단지, 개포우성6차 등 재건축 초기 단지와 경남, 우성3차, 현대1·2차 등 일반 아파트가 또 다른 그룹을 형성하고 있다.

이들 단지 중 개포동 임대시장을 형성하고 있는 아파트들은 2년 전 입주한 개포래미안블레스티지·개포디에이치아너힐즈와 최근 입주한 개포래미안포레스트, 일반 아파트 등이다.

개포래미안블레스티지·개포디에이치아너힐즈의 경우 올해 3~5월께부터 대부분 2년 임대 만기가 돌아오고 있으나 임대3법 통과로 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 커 출회 물량은 극히 일부에 불과할 것으로 보인다.

최근 입주한 단지인 개포래미안포레스트는 85㎡를 기준으로 지난해 10억대 초반에서 시작한 전셋값이 현재는 16억대를 호가하고 있다. 하지만 이마저 매물이 적은 상황이다.

여기에다 신축 아파트 가격이 고공행진을 이어가면서 주변 일반아파트 역시 매물이 거의 없고, 전셋값도 천정을 뚫고 치솟는 느낌이다.

이같은 임대가격 상승의 원인은 복합적이다. 하지만 지난해 국회를 통과한 임대3법이 결정적이라는데는 누구도 부인을 하지 못할 것이다. 잉와 함께 양도세율 비과세 요건과 장기보유 특별공제 시 거주요건 강화, 투기과열지구 내 조합원 분양신청까지 2년이상 거주해야 하는 등 임대 매물이 나올 수 없는 제도가 임대가 상승을 더욱 가속화 시킨 것으로 보인다.

이러한 이유로 올해도 임대시장은 많이 불안해질 가능성이 크다. 그나마 2021년 7월말 디에이치자이개포(1690가구) 입주가 예정돼 있어 임대 매물난에 다소 숨통을 틔워줄 것으로 보인하다. 하지만 임대 매물 가뭄을 풀어주기에는 미흡할 것으로 보인다.

개포동 아파트는 전셋값 상승에다 강남권 이외 지역 매매가 상승, 거래량 증가 등으로 인해 전국에서 매도 자금이 유입되고 신도시 보상금 등 유동성까지 더해지면서 투자금의 강남 회귀에 따른 상승 장세가 예상된다.

특히 2021년 6월 1일부터 다주택자 양도세 세율 중과비율이 높아지기 때문에 상반기 강남권에 매물이 일부 나올 것으로 전망되지만 출회되는 매물 물량은 제한적일 것으로 보인다. 다주택자들이 강남에 보유한 아파트보다는 비강남권 소유 아파트를 매도하려고 할 가능성이 크기 때문이다.

강남권에서 이미 매도할 소유자들은 증여를 하거나, 일부는 막혀버린 퇴로로 인해 비자발적 버티기로 갈 확률이 높아지는 것으로 예상된다.

또한 올해부터는 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식이 바뀌어서 마지막 주택을 매도한 후 2년이 경과후 매도해야 비과세를 받을 수 있는 점도 매물 잠김 현상을 더욱 가속화할 것으로 보인다.

개포주공5·6·7단지는 조합설립인가를 받았거나 곧 받을 예정이어서 입주 시까지 매매할 수 있는 매물은 10년 보유 5년 거주 물건뿐이어서 매물은 거의 없는 상태다.

반면에 개포래미안포레스트와 같은 단지는 오른 전셋값으로 인해 실투자금액이 줄어 꾸준한 인기를 이어갈 것으로 보인다. 반면에 2년전 낮은 전셋값으로 계약해 비교적 실투자금이 많이 들어가는 아파트들은 계약갱신청구권 사용과 함께, 입주가 어려운 단지는 거래량이 적을 것으로 보인다.

그리고 디에이치퍼스티어아이파크, 개포프레지던스자이 등 입주권 상태인 단지도 꾸준히 인기를 끌것으로 보인다. 하지만 융자가 안되는 상황에서 많은 현금 투자가 돼야 해서 매물도 많지 않지만 거래량도 적을 것으로 예측된다.

결론적으로 올해도 개포동 임대·매매시장은 어려운 한해가 될 것으로 보인다.
<※부동산 현장 소식은 현장통신원이 취재한 것으로 중앙일보조인스랜드 공식 견해는 아님을 밝힙니다.>

개포래미안포레스트

리스트
물건명 면적 매매가 전세가
개포래미안포레스트 72.73㎡ 180,000~190,000 100,000~110,000
개포래미안포레스트 85.95㎡ 200,000~230,000 110,000~120,000
개포래미안포레스트 102.48㎡ 235,000~245,000 130,000~150,000
개포래미안포레스트 115.70㎡ 270,000~290,000 150,000~160,000
개포래미안포레스트 135.54㎡ 320,000~360,000 190,000~200,000

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